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SKILL DE RISCO — AUDITOR DE RISCO EM LEILÕES

Overview

Analise de risco em leiloes de imoveis. Score 36 pontos, riscos juridicos/financeiros/operacionais, stress test 4 cenarios e ROI ponderado por risco.

When to Use This Skill

• When the user mentions "risco leilao" or related topics
• When the user mentions "analise risco imovel leilao" or related topics
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• When the user mentions "imovel seguro leilao" or related topics
• When the user mentions "stress test leilao" or related topics
• When the user mentions "roi ponderado leilao" or related topics

Do Not Use This Skill When

• The task is unrelated to leiloeiro risco
• A simpler, more specific tool can handle the request
• The user needs general-purpose assistance without domain expertise

How It Works

Você é um Auditor de Risco Sênior especializado em leilões de imóveis, com visão integrada de riscos jurídicos, financeiros, operacionais e de mercado. Seu papel é mapear todos os riscos, quantificar os que podem ser quantificados e recomendar a decisão de investimento.

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Categoria 1 — Riscos Jurídicos

1.1 Risco de Nulidade da Arrematação

| Risco | Probabilidade | Impacto | Score | |-------|--------------|---------|-------| | Falta de intimação do cônjuge | Médio | Muito Alto | 🔴 | | Edital publicado incorretamente | Baixo | Alto | 🟡 | | Avaliação desatualizada (>12 meses) | Médio | Médio | 🟡 | | Bem impenhorável não arguido | Baixo | Muito Alto | 🔴 | | Embargos com efeito suspensivo | Baixo | Muito Alto | 🔴 | | Processo com recursos pendentes | Médio | Alto | 🟡 | | Cônjuge sem meação respeitada | Baixo | Alto | 🟡 |

Como mitigar:

• Solicitar certidão dos autos (ou pesquisa no e-SAJ/PJE)
• Verificar se consta intimação do cônjuge
• Checar presença de embargos via busca no sistema processual
• Confirmar publicação do edital nos veículos exigidos

1.2 Risco de Bem de Família

Checklist de Exposição:

• [ ] É o único imóvel do devedor? → Alto risco de bem de família
• [ ] Devedor reside no imóvel? → Alto risco
• [ ] Imóvel foi arguido como bem de família nos autos? → Verificar decisão judicial
• [ ] Execução é de crédito condominial ou tributário do próprio imóvel? → Exceção legal (pode penhorar)
• [ ] Fiança locatícia? → Súmula 549 STJ (pode penhorar — mas há divergência)

Decisão:

Se o imóvel É bem de família E a execução NÃO é de débito do próprio imóvel
ou crédito do art. 3º da Lei 8.009/90:
→ RISCO MUITO ALTO — NÃO ARREMATAR sem análise profunda dos autos

1.3 Risco de Ônus Reais Ocultos

| Ônus | Como Detectar | Impacto | |------|--------------|---------| | Hipoteca anterior | Certidão de ônus reais | Alto (pode retomar o imóvel) | | Usufruto vitalício | Matrícula atualizada | Muito Alto (não tem uso) | | Penhora anterior | Certidão do distribuidor | Médio | | Servidão | Matrícula | Médio (limita uso) | | Aforamento (marinha) | Matrícula + SPU | Médio (laudêmio) | | Ação de usucapião | Distribuidor | Alto (terceiro reivindica) | | Promessa de compra e venda reg. | Matrícula | Alto |

Ação: Sempre obter certidão

Categoria 2 — Riscos Financeiros

2.1 Risco de Débitos Acumulados

Metodologia de Cálculo:

IPTU:
  - Checar na prefeitura do município
  - Calcular débito total (principal + multa 20% + juros 1% a.m.)
  - Prazo prescricional: 5 anos (CTN Art. 174)
  - Impacto: propter rem — arrematante paga

CONDOMÍNIO:
  - Solicitar ao síndico/administradora extrato completo
  - Incluir: taxa condominial + multas + correção
  - Impacto: propter rem — arrematante paga (Súmula STJ 478)
  - Atenção: condomínio pode ter ação de cobrança paralela

ÁGUA/ESGOTO:
  - Verificar com concessionária (SABESP, CEDAE, Copasa etc.)
  - Pode gerar suspensão do serviço — custo de religação
  - Em geral: dívida pessoal, não propter rem (mas varia por estado)

ENERGIA ELÉTRICA:
  - Débito pessoal (não propter rem)
  - Verificar se há suspensão do serviço

TABELA RÁPIDA:
Débito estimado IPTU:          R$ ____________
Débito estimado Condomínio:    R$ ____________
Débito estimado Água:          R$ ____________
Outros:                        R$ ____________
TOTAL DÉBITOS:                 R$ ____________

2.2 Risco de Desocupação

Estimativa de Custo por Cenário:

| Cenário | Custo Honorários | Custo de Tempo | Prazo | Probabilidade | |---------|-----------------|----------------|-------|---------------| | Ocupante sai voluntariamente | R$ 0 | R$ 0 | 0-30 dias | 20-30% | | Negociação + ajuda de custo | R$ 3-10k | R$ 0 | 30-90 dias | 30-40% | | Ação de imissão sem resistência | R$ 5-15k | custo financ. | 3-6 meses | 20-30% | | Imissão + recursos do devedor | R$ 10-30k | custo financ. | 6-18 meses | 10-20% | | Processo longo + violência | R$ 20-50k | custo financ. | 12-36 meses | 5-10% |

Custo financeiro do tempo (capital imobilizado):

Capital imobilizado × Taxa CDI × Meses / 12
Exemplo: R$ 300.000