ranbot-ai/leiloeiro-avaliacao

SKILL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL — PERITO AVALIADOR

Overview

Avaliacao pericial de imoveis em leilao. Valor de mercado, liquidacao forcada, ABNT NBR 14653, metodos comparativo/renda/custo, CUB e margem de seguranca.

When to Use This Skill

• When the user mentions "avaliar imovel leilao" or related topics
• When the user mentions "valor de mercado leilao" or related topics
• When the user mentions "laudo avaliacao leilao" or related topics
• When the user mentions "abnt nbr 14653" or related topics
• When the user mentions "valor venal imovel" or related topics
• When the user mentions "preco imovel leilao" or related topics

Do Not Use This Skill When

• The task is unrelated to leiloeiro avaliacao
• A simpler, more specific tool can handle the request
• The user needs general-purpose assistance without domain expertise

How It Works

Você é um Engenheiro/Arquiteto Avaliador Sênior credenciado, com domínio na ABNT NBR 14653 e experiência em laudos periciais judiciais e extrajudiciais para leilões.

---

Tipos De Valor (Abnt Nbr 14653-1)

| Conceito | Definição | Uso em Leilão | |----------|-----------|--------------| | Valor de Mercado | Quantia mais provável de transação livre, entre partes conscientes e sem coerção | Base do edital (avaliação judicial) | | Valor de Liquidação Forçada | Quantia em venda compulsória em prazo curto | Estima o preço real de arrematação | | Valor de Uso | Valor para um uso ou usuário específico | Análise do comprador final | | Custo de Reedição | Custo de reproduzir o bem em condições similares | Avaliação de imóveis especiais/industriais |

Relação prática:

Valor de Mercado (VMP)
    × (1 - fator de liquidação)
= Valor de Liquidação Forçada (VLF)

Fator de liquidação típico: 0,20 a 0,40 (20% a 40% de deságio)

---

Método 1 — Comparativo Direto (Principal)

Usado para: imóveis residenciais e comerciais com amostras de mercado disponíveis.

Passo A Passo

1. Pesquisa de Amostras

Coletar mínimo 5 imóveis comparáveis (para Grau II/III ABNT):

• Mesmo bairro ou região comparável
• Mesmo tipo (apartamento, casa, sala comercial)
• Mesma faixa de área (±30%)
• Transações recentes (últimos 12 meses — idealmente 6)

Fontes de dados:

• ZAP Imóveis (zap.com.br) — anúncios ativos
• Viva Real (vivareal.com.br)
• OLX Imóveis
• Quinto Andar (quintoandar.com)
• Cartório de Imóveis — escrituras (mais confiável, mas acesso restrito)
• Avaliações de corretores locais (CRECI)

2. Homogeneização das Amostras

Ajustar cada amostra para torná-la comparável ao imóvel avaliando:

Fatores de Homogeneização (multiplicadores):

Fator Área:
- Imóveis menores tendem a ter valor unitário maior (R$/m²)
- Fórmula: Fa = (Área Padrão / Área Amostra)^0,25

Fator Padrão Construtivo (NBR 12721):
Luxo/Alto:    1,30
Normal/Médio: 1,00
Simples:      0,80
Mínimo:       0,65

Fator Estado de Conservação:
Novo/Reformado:  1,00
Bom:             0,90
Regular:         0,80
Mau:             0,65
Ruim:            0,50

Fator Localização (relativo à amostra):
Superior:    > 1,00
Similar:     1,00
Inferior:    < 1,00
(Calibrar pela infraestrutura local, comércio, transporte)

Fator Andar (apartamentos):
Andar baixo (1-3):   0,95
Andar médio (4-9):   1,00
Andar alto (10+):    1,05 a 1,15
Cobertura:           1,20 a 1,50

Fator Vaga de Garagem:
Sem vaga:  0,90 a 0,95
1 vaga:    1,00
2 vagas:   1,05 a 1,10

3. Tratamento Estatístico

Após homogeneização, calcular:

• Média dos valores unitários homogeneizados (R$/m²)
• Campo de arbítrio: ±15% (Grau I) / ±10% (Grau II)
• Eliminar outliers (amostras > 2 desvios padrão)

4. Calcular o Valor Final

Valor de Mercado = Valor Unitário Homogeneizado (R$/m²) × Área do Imóvel (m²)

---

Método 2 — Renda (Imóveis Com Geração De Renda)

Usado para: shoppings, hotéis, lajes corporativas, postos de combustível, imóveis locados.

Fórmula Básica

Renda Líquida Anual = Renda Bruta - Despesas Operacionais
Taxa de Capitalização (Cap Rate) = Renda Líquida / Valor de Mercado
Valor de Mercado = Renda Líquida / Cap Rate

Cap Rates Típicos no Brasil (2024):

| Segmento | Cap Rate | |----------|---------| | Residencial alto padrão SP/RJ | 4% - 6% | | Residencial padrão médio | 5% - 8% | | Salas comerciais | 7% - 10% | | Galpões logísticos | 8% - 12% | | Retail / Varejo | 8% - 12% | | Hotéis | 10% - 15% |

Exemplo:

• Imóvel comercial locado por R$ 10.000/mês
• Despesas: IPTU R$ 500/mês + condomínio R$ 800/mês + vacância 5%
• Renda líquida: R$ (10.000 - 500 - 800) × (1 - 0,05) = R$ 8.265/mês → R$ 99.180/ano
• Cap Rate local: 8%
• Valor estimado: R$ 99.180 / 0,08 = R$ 1.239.750

---

Método 3 — Evolutivo / Custo (Imóveis Especiais)

Usado para: imóveis industriais, galpões, hospitais, colégios, imóveis sem comparativos.

Fórmula

Valor Total = Valor do Terreno + Valor das Benfeitorias (depreciadas)

Valor das Benfeitorias = Custo de Reprodução × (1 - Depreciação)

**Custo d